부동산 시장의 불확실성이 이어지면서 착공 지연이나 입주 지연, 사업 중단 등으로 인해 분양계약 해제와 납부대금 반환을 고민하는 수분양자가 늘고 있다. 특히 시행사의 자금난이나 부도 등으로 계약상 의무 이행이 어려워진 경우에는 시행사뿐 아니라 신탁사를 상대로 책임을 물을 수 있는지가 중요한 법적 쟁점으로 떠오르고 있다.
이러한 분양계약 분쟁에서 수분양자가 주의 깊게 살펴봐야 할 부분 중 하나가 바로 신탁사의 ‘책임한정특약’이다.
관리형 토지신탁 등에서는 수탁자인 신탁사가 수분양자에 대한 계약상 책임을 신탁재산의 범위 내에서만 부담한다는 취지의 조항이 포함되는 경우가 있다.
문제는 이러한 특약이 수분양자에게 상당한 불이익을 줄 수 있음에도 계약 체결 당시 그 내용과 의미가 충분히 설명됐는지 여부다.
법무법인 새로 엄진 대표 변호사는 “시행사가 부도나거나 사업 수행 능력을 상실한 경우 수분양자는 납부한 분양대금을 어떻게 반환받을 수 있는지가 가장 큰 문제”라며 “계약서에 신탁사의 책임을 제한하는 조항이 존재한다고 해서 그 조항의 효력이 무조건 인정되는 것은 아니며, 계약 체결 과정에서 해당 조항에 대한 설명이 제대로 이뤄졌는지를 함께 살펴봐야 한다”고 설명했다.
실제로 대법원은 2026년 2월 26일 선고한 2023다280945 판결에서 신탁사의 책임한정특약과 약관상 설명의무에 관한 중요한 판단을 내렸다.
이번 판결에서 대법원은 해당 책임한정특약이 수분양자가 계약 체결 여부를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 ‘중요한 내용’에 해당한다고 판단했다. 특히 신탁사가 신탁사무를 처리하는 과정에서 발생한 채권에 대해 고유재산으로도 책임을 질 수 있다는 원칙을 제한하는 내용이라는 점이 주요하게 고려됐다.
엄진 변호사는 “수탁자의 책임 범위를 제한하는 특약은 수분양자에게 불리한 결과를 가져올 수 있는 만큼 계약 체결 과정에서 그 의미와 책임 범위를 명확하게 설명하는 것이 중요하다”며 “단순히 계약서에 관련 조항이 기재돼 있다는 사실만으로 설명의무가 모두 이행됐다고 단정하기는 어렵다”고 말했다.
특히 계약서에 ‘관련 내용을 설명받고 이해했다’는 취지의 확인 문구나 자필 서명이 있다는 이유만으로 설명의무가 당연히 충족됐다고 볼 수 있는지는 별도로 검토해야 한다.
실제 분쟁에서는 계약서의 문구뿐만 아니라 분양 당시 교부받은 자료, 신탁 관련 서류, 상담 및 계약 체결 과정에서의 설명 내용 등을 종합적으로 확인할 필요가 있다는 설명이다.
법무법인 새로의 엄진 변호사는 “수분양자 입장에서는 계약서에 서명했다는 이유만으로 신탁사에 대한 책임 추궁이 불가능하다고 판단해선 안 된다”며 “특히 입주가 지연되거나 사업이 정상적으로 진행되지 않아 계약 해제와 대금 반환을 고민하고 있다면 책임한정특약이 어떤 내용으로 작성됐는지, 그리고 계약 당시 해당 내용을 구체적으로 설명받았는지를 우선적으로 확인할 필요가 있다”고 강조했다.
이어 “신탁사의 책임 여부는 개별 계약의 구조와 신탁계약 내용, 분양계약의 당사자 관계, 실제 설명 과정 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 단순히 특약의 존재 여부만으로 판단해서는 안 된다”며 “관련 서류를 확보한 뒤 전문가를 통해 법적 책임 범위와 계약 해제 및 대금 반환 가능성을 종합적으로 검토하는 것이 중요하다”고 덧붙였다.
이번 대법원 판결은 부동산 분양계약에서 신탁사의 책임한정특약과 설명의무를 둘러싼 향후 분쟁에도 중요한 판단 기준이 될 것으로 보인다.
특히 시행사의 자금난이나 사업 지연으로 계약을 유지하기 어려운 수분양자에게는 계약서에 포함된 책임 제한 조항을 그대로 받아들이기보다 해당 조항의 작성 및 설명 과정까지 면밀하게 살펴볼 필요가 있다는 점에서 의미가 있다.
새로 법무법인 엄진 변호사는 “부동산 분양계약은 계약서에 서명했다는 사실만으로 모든 법적 쟁점이 끝나는 것이 아니다”며 “입주 지연이나 사업 중단으로 피해가 발생한 수분양자라면 계약서와 신탁 관련 서류를 바탕으로 자신의 권리와 상대방의 책임 범위를 구체적으로 확인해 볼 필요가 있다”고 말했다.
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